Dampak Kurang Maksimal, REI Dorong Perluasan Insentif PPNDTP
BI-Pemerintah melalui Kementerian Keuangan kembali menggulirkan insentif Pajak Pertambahan Nilai ditanggung Pemerintah (PPNDTP) bagi sektor properti. Beleid yang tertuang dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025 tersebut diberikan kepada rumah siap huni.
Meski menyambut perpanjangan program yang sudah diberikan kepada industri properti sejak 3 tahun yang lalu tersebut, Asosiasi Real Estat Indonesia (REI) menilai bahwa insentif tersebut perlu diperluas sehingga dapat berdampak maksimal terhadap penjualan properti.
“Selain bahwa ini ada itikad baik, kita berterima kasih, ada usaha untuk mempush penjualan properti yang relatif lagi rada susah ya, itu juga harus aturan mainnya bisa sedikit lebih difleksibelkan. Misalnya rumah inden, tapi rumah inden itu maksimum 6 bulan atau 1 tahun gitu ya. Kalau hunian vertikal atau apartemen, misalnya konstruksi dan perizinannya udah jalan gitu kan.” kata Wakil Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Bambang Ekajaya.
Salah satu alasan Bambang adalah pembeli properti biasanya melihat berbagai hal seperti halnya lokasi pembelian ataupun lingkungan sebelum membeli properti, yang merupakan keputusan pembelian sebelum melakukan pembangunan.
Selain menyoroti keterbatasan skema rumah siap huni, Bambang menjelaskan bahwa pembatasan terhadap rumah inden membuat sisi pasokan menjadi sangat sempit. Menurut dia, aturan yang ada saat ini praktis hanya bisa dimanfaatkan oleh segelintir pengembang besar yang telah memiliki stok rumah siap jual.
“Kalau hanya rumah stok yang boleh, itu hanya developer besar yang bisa. Sementara developer besar juga lama-lama stoknya habis,” ujarnya.
Ia menambahkan, membangun rumah tanpa kepastian penjualan bukan perkara mudah, terutama bagi pengembang kecil dan menengah. Untuk membangun sekitar 10 unit rumah menengah, misalnya, dibutuhkan tambahan modal sedikitnya Rp500 juta per unit, yang mencakup biaya perizinan hingga konstruksi.
“Artinya kalau ada 10 unit saja, sudah butuh sekitar Rp50 miliar. Itu uang mati, ada cost of money di situ,” kata Bambang.
Beban pengembang tidak berhenti pada tahap pembangunan. Ketika rumah belum terjual dalam periode tertentu, pengembang masih harus menanggung biaya pemeliharaan, mulai dari pembayaran utilitas seperti listrik dan air, hingga perawatan fisik bangunan yang rentan mengalami penurunan kualitas seiring waktu.
Dari sisi permintaan, Bambang menilai pasar properti saat ini juga menghadapi tantangan struktural. Ia menyinggung kondisi ketenagakerjaan, khususnya meningkatnya pengangguran usia muda, yang berdampak pada kemampuan beli masyarakat.
Meski demikian, ia tetap optimistis terhadap prospek sektor perumahan. Pasalnya, backlog perumahan nasional masih berada di atas 800 ribu unit, yang menunjukkan kebutuhan hunian tetap besar.
“Memang sebagian konsumen sedang tidak baik-baik saja, tapi tetap ada sekitar 10% yang masih punya kemampuan beli. Market itu masih cukup besar,” katanya.
Ia menilai persoalan utama berada pada sistem pembiayaan, terutama pendekatan perbankan yang dinilai terlalu kaku dalam menilai kelayakan kredit. Menurut Bambang, perbankan masih cenderung hanya mengakomodasi konsumen dengan penghasilan tetap, sementara kelompok dengan penghasilan fluktuatif seperti pekerja digital, pelaku UMKM, hingga wiraswasta justru belum tergarap optimal.
“Padahal orang dengan penghasilan tidak tetap itu market-nya besar. Kadang penghasilannya bisa jauh lebih tinggi dari pegawai tetap, hanya saja naik turun. Seharusnya dilihat secara rata-rata,” ujarnya.
Ia menyebut kelompok sektor informal dan pelaku usaha kecil menengah sebagai pasar tersembunyi yang berpotensi besar mendongkrak penjualan properti, apabila didukung sistem pembiayaan yang lebih adaptif namun tetap mengedepankan prinsip kehati-hatian perbankan.
“Ini masih awal, masih ada kesempatan untuk bikin sistem yang lebih fleksibel. Tentu tetap memperhatikan prinsip prudent banking, tapi jangan sampai salah kaprah,” ujar Bambang.***
